• 強化房地産資金監管一舉兩得
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  央行在一周内連續兩次開會,并重點談到房地産。筆者認為,央行強化房地産融資監管,是推進金融供給側結構性改革,引導金融機構增加對制造業、民營企業中長期融資的訴求,也是近年來房地産調控的主旋律。與此同時,全球主要經濟體保持貨币寬松的趨勢越來越明顯,為了應對資産價格上漲預期,更應建立資金和樓市的防火牆,疏導資金流向實體的傳導渠道。

  房地産市場資金管控加強

  數據顯示,今年上半年,房地産貸款餘額增速比上季度末下降1.6個百分點,房地産新增貸款占比比上年全年降低6.7個百分點。但是,仍存在資金過快流入地産、違規接濟開發商融資的情形。4月和5月,居民中長期貸款占新增貸款的比重分别為40.8%和39.8%,接近或突破40%的監管紅線。如果考慮到,居民短期貸款(信用卡和消費貸)部分也流向地産的事實,新增貸款的一半左右投入到了房地産。

  7月29日,央行召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會,會議指出,房地産行業占用信貸資源依然較多,并明确表态要防範資金違規流入地産(比如消費貸用于購房、銀行理财和委托貸款進入房地産等),加強對高杠杆經營的大型房企的融資監管和風險提示,管控企業有息負債規模和資産負債率;8月2日,央行召開上半年總結和下半年工作部署會,再次重申了持續加強房地産市場資金管控的要求。

  從2017年開始,控制居民過快加杠杆、控制資金違規流入房地産,就成為房地産金融監管重點。2017-2018年,房地産貸款餘額增速分别下降6.1和0.9個百分點,2018年貸款增量占比下降1.2個百分點。

  根據剛剛發布的今年二季度金融機構貸款投向報告,上半年工業中長期貸款餘額僅增加5.2%,而房地産行業貸款增速高達16.9%,達到工業中長期貸款增速的逾三倍,結構性去杠杆已成為防風險的主題。因此,今年監管層要求廣義貨币供應量和社會融資規模增速與名義GDP增速相匹配,即社會資金投放的規模是有限的。但是,房地産的融資優勢非常突出,比如高利率、土地抵押物、居民貸款低壞賬等。由此,房地産不僅擠占有限的信貸資源,還擡高整個社會的融資成本。

  上半年,開發商資金來源同比增速在7%-9%波動,明顯好于去年上半年2%-5%的水平。其中,國内貸款告别去年負增長的局面,上半年實現8.4%的增長,自籌資金也逐月好轉。但同時,實體經濟融資形勢嚴峻。6月份企業新增中長期貸款占比僅為23%,雖較5月有所回升(專項債放量發行與可充當資本金的政策共同驅動),但仍是今年來的次低水平,甚至低于2018年下半年的中樞值。可見,在實體經濟優質貸款項目稀缺、外部環境不确定性的情況下,銀行或者惜貸,或者套利地方隐性擔保,增加涉房貸款投放。

  疏導資金流向實體傳導渠道

  上半年,民間投資增速盡管反彈,但低于全部固定資産投資增速,4.8%的增速水平不到房地産開發投資增速的一半,融資難和融資貴的問題仍舊存在,投資積極性的問題仍不容小觑。另外,國家緻力于打造消費增長的新引擎,上半年最終消費支出對經濟增長的貢獻率超過60%。

  有觀點認為:“房地産市場繁榮,消費才能真正起來。”從産業鍊關聯、數據佐證看,貌似如此。但在目前的經濟形勢下,不能再以直線思維、局部思維看待這一結論。

  在高房價和消費的關系上,7月央行發布的《區域金融運行報告(2019)》指出,居民杠杆率水平對消費增長有負面影響。計量結果表明,在控制人均可支配收入、社會融資規模等因素以後,居民杠杆率水平上升1個百分點,社會零售品消費總額增速下降0.3個百分點。

  因此,再靠樓市促消費,換來的隻是短期繁榮,損失的将是消費動力的夯實和消費的可持續增長,不利于經濟結構轉型。因此,控制地産資金監管、調整信貸結構,應該從疏通資金流向實體經濟投放的渠道,培育消費增長引擎的角度來看待。

  可以看到,近期房地産新投放貸款重回額度控制,6月份按揭利率應聲反彈,多個城市房貸利率上浮幅度增加,6月份居民新增中長期貸款占比降至29.3%,比4月份的高點下降11個百分點。另外,開發商的各種融資渠道(境内外債券發行、信托、開發貸款等)等也都開始趨于嚴格。同時,近期房價明顯上漲的城市,重啟限價政策,意在壓縮投資買房的收益空間,不給資金流入房地産以正面激勵。與此同時,全球主要經濟體保持貨币寬松的趨勢越來越明顯,為了應對資産價格上漲預期,更要建立起資金和樓市的防火牆,疏導資金流向實體的傳導渠道。

  當然,資金管控強化并非為了打壓房地産,而是規範資金和地産的對接渠道。首先,無論是5月中旬的銀保監23号文(針對銀行、信托房地産貸款),還是7月初監管層對多家信托公司進行窗口指導,抑或7月12日發改委對房企境外債提出新要求,政策并非為了打壓房地産。比如,“去通道”和“穿透式監管”,目的主要是防範執行層面的放松和新的監管套利,“堵後門、開前門”,打擊的是開發商買地融資。

  對于符合“432”(項目四證齊全、30%資本金和企業二級資質)要求的貸款類和真股權投資,銀行和信托都是敞開大門的。另外,房企融資監管加強,也意在提高行業的集中度。目前來看,房地産行業融資有向龍頭企業集中的趨勢,今年順利發債融資的房企主要是AAA級主體。以融資重塑企業行為,更有利于行業健康發展。(中國證券報)




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